El DGI es el Diplomado en Gestión Inmobiliaria que se me ocurrió tomar este semestre. La intención era profundizar en los temas relacionados con mi tesis y en verdad fue un acierto absoluto. Estoy feliz. Por lo general soy super ilusa y esto me ha servido para darme cuenta de cómo se construye realmente la ciudad. Es la cruda realidad. Pero eso es muy bueno, porque sabiendo como opera "la mano invisible del mercado" y todas esas cosas, podemos inventar soluciones mucho más efectivas.
Ayer nos tocó el primer paseo por Santiago. Fuimos al centro a ver el desarrollo inmobiliario que se produjo producto del Plan de Repoblamiento de Santiago. Éste se creó a raiz del deterioro de la comuna (que se comprobó con el censo del '92) que buscó mecanismos para atraer nuevamente a que la gente viviera en el centro. De esta manera las normas de edificación se flexibilizaron permitiendo la construcción de edificios en altura. Y pasó que el deterioro funcional se transformó en un deterioro morfológico o estético. Actualmente la comuna donde más quiere vivir la gente es el centro (afirmación avalada por la actual oferta de dptos.), y pasa que se estan construyendo muchas torres de vivienda. Sin embargo el fenómeno es interesante al saber cómo se disponen: es una torre por manzana, no más. Y todo el resto de la manzana se mantiene con uno, dos o tres pisos, como era originalmente. Entonces pasa que vas caminando por el centro feliz con su escala homogénea, tal vez más humana, y de repente booom! aparece la mega-torre. Y bueno, si miras desde arriba es aún peor: espacios sin identidad, una ensalada de alturas que carece de cualquier tipo de lógica formal.
Pero bueno, aparte de ser un problema estético aparece otro problema:
Hace un par de semanas se me había ocurrido una hipótesis que definitivamente con el paseo de ayer quedó demostrada. A ver si me resulta explicarla: El territorio tiene cierta energía atractora de personas; podríamos llamarlo
índice de demanda. En el caso de Santiago Centro, cada manzana cuadrada tendría este índice de demanda, muy parecido a su manzana contigua. La hipótesis es: si se instala una torre, todo el índice de demanda se concentraría en éste único punto, absorviendo la energía inmobiliaria del resto de la manzana. La absorción de esta energía se podría traducir en un deterioro de todas las construcciones contiguas: no habrían incentivos de vivir en éstas ya que "gracias a la torre" lo único que hay es un cono de sombra, una grosa mole al lado llena de ojos que te sapean.
Por lo tanto, sucede que toda esa energía la "chupó" un punto y se tradujo en muchas lucas para el señor inmobiliario. Porque al final esa energía es plata. Y el señor que la concentró se quedó con la plata de todos los otros propietarios del suelo del resto de la manzana.
¿Se entiende???
Ahora, ¿qué pasaría si hacemos que toda esa energía (representado en el índice de la demanda equivalente a cuantas personas quieren vivir en esa manzana) es repartida homogeneamente en la manzana completa? Tendríamos que hacer una ecuación entre ese índice de demanda y la constructibilidad posible de la manzana completa, para obtener una altura homogénea. En palabras simples, agarrar la torre construida y repartir todos esos pisos construidos en toda la manzana. A lo mejor resultaría que esa torre se reparte homogéneamente en 6 pisos (por ejemplo). De esta manera pasaría que todos los propietarios del suelo ganarían la misma plata y se evitaría que otro usufructe de ésta al construir la torre.
Es mucho más justo! Todos saldrían ganando! Y ninguno más que otro!!
Este fenómeno se da en muchas partes, no sólo en el centro. Le va a pasar a mi hermana, que vive atrás de Manuel Montt, que ya unos inmobiliarios quieren comprarle a ella y sus vecinos para construir ahí. Pasa en Ñuñoa, pasa en San Miguel. Entonces, por qué no lo regulamos? Los Planes Reguladores podrían hacerse cargo de esto, simplemente calculando no la constructibilidad por predio, sino
por manzana. Quedo explicado ya que si el inmobiliario construye al límite de la constructibilidad posible, le quita la posibilidad de que el resto de los propietarios del suelo lo haga. Debería ser una regulación tipo "constructibilidad de manzana / índice de demanda".
Ya, pero acá la cosa se pondría complicada porque cómo la regulación va anticipar la magnitud de la demanda. Complicado. De nuevo entramos en la discusión del equilibrio entre Mercado y Estado. Porque se supone que el mercado se autoregula. Mmmm. Muy complicado. Hay que seguir dándole vueltas al asunto.
